Adquirir um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa. O sonho da casa própria muitas vezes começa com a assinatura de um contrato de compra e venda de um imóvel na planta, carregado de expectativas, sacrifícios e parcelas longas.
No entanto, nem sempre a vida segue conforme o planejado. Problemas financeiros, mudanças familiares ou até mesmo atrasos na entrega da obra podem levar o comprador a desistir do negócio.
Essa situação é mais comum do que se imagina e levanta uma pergunta inevitável: em caso de desistência, o consumidor perde tudo o que já pagou?
Essa dúvida, que durante anos gerou insegurança e disputas judiciais, foi recentemente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reforçou a necessidade de proteger o consumidor em casos de distrato imobiliário.
No julgamento do REsp 2.106.548/SP, o STJ firmou o entendimento de que o comprador que desiste do imóvel tem direito a receber pelo menos 75% dos valores pagos. Ou seja, a construtora (ou incorporadora) só pode reter até 25% como forma de compensação. Percentuais maiores foram considerados abusivos, mesmo que estejam previstos em contrato.
Além disso, o STJ decidiu que a devolução do valor restante deve ser feita em parcela única e de forma imediata, afastando a prática comum de parcelamentos prolongados ou de condicionamento à revenda da unidade.
Outro ponto relevante foi a análise da chamada “taxa de fruição”, cobrada sob o argumento de que o comprador teria usufruído ou impedido o uso do imóvel. No caso analisado, o STJ foi claro ao afirmar que não há justificativa legal para essa cobrança quando o bem sequer foi entregue ou utilizado pelo comprador.
Essas conclusões da Corte são especialmente importantes porque, embora exista a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, ainda há dúvidas sobre como aplicá-la, principalmente quando entra em conflito com os princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Na prática, isso significa que a Lei do Distrato deve ser interpretada à luz do CDC, considerando o equilíbrio contratual e a proteção da parte mais vulnerável da relação que, nesse contexto, é o comprador.
É importante lembrar que o comprador que desiste do imóvel ainda pode sofrer penalidades, mas essas penalidades devem ser justas, proporcionais e transparentes, sem impedir que ele recupere a maior parte do valor investido. O que se combate são os excessos contratuais, que por muito tempo transformaram o distrato em uma armadilha jurídica.
Por fim, vale destacar que o consumidor tem direitos, mas também deve agir com responsabilidade. Antes de assinar qualquer contrato de compra e venda, é essencial ler atentamente todas as cláusulas, buscar orientação especializada e compreender os impactos de uma eventual desistência.
A decisão do STJ é um alívio para muitos consumidores que se viram em desvantagem ao desistirem de um imóvel e representa um sinal claro de que a Justiça está atenta à função social dos contratos e ao respeito aos direitos do consumidor.
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