O proprietário de um lote urbano tem registrado, na matrícula do imóvel, o seu domínio, a sua propriedade. Ele é o dono. Esta matrícula contém as informações do lote, os donos anteriores, a metragem, confrontações, etc. Quando se edifica uma obra neste lote, averbam-se as informações desta obra. Assim, a matrícula do imóvel conterá as informações do lote e da edificação. E para se averbar a edificação na matrícula do lote, é necessária também a comprovação da regularização previdenciária.
A Previdência Social é organizada mediante contribuição obrigatória. Esta contribuição garante o acesso dos trabalhadores ao sistema previdenciário e securitário, permitindo tanto aposentadorias e pensões, quanto benefícios por incapacidade.
O dono da obra tem quatro opções para a construção: pode construir através do esforço próprio e da família; pode contratar um pedreiro autônomo, ou mais; pode contratar uma empreiteira para construir toda a edificação (modelo chave na mão); ou ainda pode contratar várias empresas para cada etapa distinta da obra (alvenaria, pintura, telhado, aberturas, etc).
Conforme a Lei nº 8.212/91, só está isenta do recolhimento previdenciário a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico e sem uso de mão-de-obra. Todas as outras modalidades de construção – contratação de autônomos ou de empreiteiras – exigem recolhimento das contribuições previdenciárias. E o dono da obra é o responsável pelo pagamento.
No caso da contratação da obra, total ou parcial, por empresa empreiteira, há uma espécie de terceirização da responsabilidade pelo recolhimento previdenciário, uma vez que haverá relação trabalhista entre a empreiteira e seus empregados que edificam a obra. E os custos destes encargos trabalhistas e previdenciários vão compor o valor da empreitada. Porém, o dono da obra ainda fica responsável caso não haja o recolhimento, ou este seja feito a menor.
Caso o dono da obra opte por contratar uma ou mais empresas, é de suma importância que faça um contrato que preveja mecanismos que mitiguem o risco de obrigá-lo a pagar tais contribuições, ou preveja seu ressarcimento. O custo da realização de contratos, por escritórios de advocacia especializados, é ínfimo em relação ao valor da obra.
Em suma, a regularização previdenciária é um aspecto fundamental a ser considerado na edificação de obras em lotes urbanos, impondo ao proprietário a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações legais, independentemente do modelo de contratação escolhido. A legislação vigente impõe a necessidade de recolhimento de contribuições previdenciárias em quase todas as modalidades de construção, excetuando-se apenas as construções unifamiliares destinadas ao uso próprio e sem emprego de mão-de-obra assalariada. Portanto, é crucial que o dono da obra adote medidas preventivas, como a elaboração de contratos robustos com cláusulas específicas que protejam contra possíveis responsabilidades adicionais, garantindo a regularidade da obra e evitando futuras complicações financeiras e legais.
