O fim de abril de 2024 marca o primeiro semestre de vigência do Marco Legal das Garantias. Projeto de Lei nº 4188/2021, de iniciativa do Poder Executivo, foi sancionado, com vetos, transformando-se em Lei Ordinária nº 14.711/2023, com vigência a partir da sua publicação em 31/10/2023. Nesta, buscou-se aprimorar o sistema de garantias reais (quando um bem garante o cumprimento da obrigação), a fim de se estimular a concessão de crédito, seja para empresas, seja para o mercado imobiliário.
A ideia da lei é facilitar concessões distintas de crédito com base num único bem dado em garantia. Explico: imagine que você queira comprar um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 e precise de um crédito de R$ 100.000,00 para concluir a negociação. Para tanto, o banco lhe dá o crédito mediante hipoteca averbada na matrícula do imóvel.
Perceba-se que ainda há um potencial econômico de captação de recurso financeiro de R$ 400.00,00 com garantia do mesmo imóvel. Porém, os entraves jurídicos provocados pela primeira hipoteca afastam instituições bancárias da concessão do crédito sobre os R$ 400.000,00 não utilizados. Estes R$ 400.000,00 são chamados de “capital morto” em função destes entraves, porque o banco credor da primeira operação financeira, de R$ 100.000,00, tem a preferência pela garantia (hipoteca do imóvel), pendente ainda de um processo judicial.
Banco não empresta dinheiro por bondade, empresta por negócio. E sem os bancos, empresas não conseguem captar recursos e pessoas não conseguem comprar bens. Quanto maior o risco do negócio, maior o custo para a captação deste dinheiro. A solução encontrada, então, para que bancos tenham maior chance de receber de volta o capital emprestado é a alienação fiduciária. E a intenção da Lei nº 14.711/2023 é, justamente, permitir sucessivas alienações fiduciárias até o montante do bem, no caso do exemplo acima, um imóvel de R$ 500.000,00.
A diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária reside na propriedade. Na hipoteca, o dono é o adquirente do imóvel e o banco dispõe de uma garantia, que é o próprio imóvel. Na alienação fiduciária, o banco é o proprietário (fiduciário) até que o adquirente do imóvel pague o banco. Isso deixa a operação com menos risco ao banco, permitindo empréstimos em tese mais baratos, já que a propriedade é do banco e não necessita de um processo judicial para consolidar esta propriedade.
O grande avanço legislativo foi permitir alienações fiduciárias em garantias sucessivas do mesmo imóvel. Tomemos o exemplo do imóvel acima, de R$ 500.000,00. Digamos que o comprador usou um crédito de R$ 100.000,00 do banco “a” para adquirir o imóvel com alienação fiduciária. Depois buscou mais R$ 150.000,00 com o banco “b”, para equipar e mobiliar o imóvel, também pela via da alienação fiduciária. Depois buscou outro financiamento de R$ 30.000,00 no banco “c”, sempre deixando o mesmo bem garantindo as operações. Neste caso, um imóvel de R$ 500.000,00 garantiu três operações financeiras distintas, num total de R$ 280.000,00 – ainda restando, em tese, capacidade de buscar outros R$ 220.000,00.
Ocorre que neste semestre de vigência, ainda não se vê, no mercado regional, a ampla utilização destes mecanismos de sucessivas alienações fiduciárias do mesmo bem. Aparentemente são dois os motivos. O primeiro é o desconhecimento de quem pretende adquirir um imóvel que pode, por exemplo, pegar um empréstimo para adquiri-lo, outro para mobiliá-lo, ambos garantidos pela alienação fiduciária.
O segundo motivo parece ser mais decisivo: a dúvida dos bancos credores de alienações fiduciárias em garantias sucessivas (bancos “b” e “c” do exemplo acima) deixada pela lei acerca do procedimento quando o primeiro contrato (do banco “a”) não for cumprido. Como a propriedade fiduciária é do banco “a”, restam dúvidas de como os bancos “b” e “c” vão receber suas quotas, dadas as peculiaridades de cada um destes negócios.
A expectativa, entretanto, é que este mecanismo de garantias seja visto paulatinamente com mais frequência.
