A Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023) começa a ser implementada, na prática, a partir de 2026 e trará mudanças importantes para quem vive de renda de aluguel. Pela primeira vez, a locação de imóveis passa a ser tratada como operação de consumo, entrando no escopo do novo IVA Dual, formado pela CBS, de competência federal, e pelo IBS, de competência estadual e municipal.
Segundo a diretora da Bazzi Assessoria, Alessandra Bazzi, essa mudança altera a lógica histórica da tributação dos aluguéis. “A partir do momento em que a locação passa a integrar o sistema do IBS e da CBS, ela deixa de ser vista apenas como renda e passa a exigir uma estrutura de controle muito mais rigorosa”, explica.
Embora as alíquotas ainda não estejam definidas, as regras de enquadramento já são conhecidas e deixam claro que nem todos os proprietários serão atingidos. O impacto se concentra em quem possui maior número de imóveis e maior volume de receita, com critérios objetivos que combinam essas duas variáveis.
A implementação do novo modelo será gradual. Em 2026, considerado um ano de testes, não haverá cobrança do imposto, mas os proprietários deverão informar mensalmente os valores recebidos com aluguéis ao Fisco. Alessandra chama atenção para esse ponto: “O maior erro é achar que 2026 é um ano neutro. Mesmo sem pagamento, já existe obrigação acessória, e o descuido nessa fase pode gerar problemas lá na frente”.
A cobrança começa em 2027, com alíquotas reduzidas, e o sistema será totalmente implementado até 2033. Para ser considerado contribuinte, o proprietário precisa atender a dois critérios simultaneamente: ter quatro imóveis ou mais alugados e ultrapassar os limites de receita definidos na legislação.
Quem possui até três imóveis permanece isento, independentemente do valor recebido. Já para quem tem quatro ou mais imóveis, a análise pode ocorrer de duas formas. Pela chamada “regra do retrovisor”, será contribuinte no ano seguinte inteiro quem tiver recebido acima de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior. Mesmo que a receita caia depois, o enquadramento permanece por todo o ano seguinte. Em 2026, nesses casos, a obrigação é apenas declaratória, com início da cobrança em 2027.
Também existe a “regra mensal”, voltada para situações pontuais de pico de receita. Nesses casos, mesmo sem atingir o limite anual, haverá tributação somente nos meses em que a receita ultrapassar R$ 24 mil, desde que o proprietário possua quatro imóveis ou mais.
Para Alessandra, esse modelo exige atenção redobrada. “O sistema estará preparado para cruzar contratos, documentos fiscais e movimentação financeira. Pagamentos informais, recibos inconsistentes ou ajustes verbais passam a representar um risco real de autuação”, alerta.
Continuam isentos os pequenos locadores, como proprietários de um ou dois imóveis, aposentados que utilizam o aluguel como complemento de renda e também quem possui quatro imóveis ou mais, mas com receita anual de até R$ 240 mil.
A Reforma Tributária não impede o repasse do imposto ao locatário, mas esse repasse não ocorre de forma automática. Ele dependerá de negociação entre as partes e, principalmente, de contratos bem estruturados. “Cláusulas genéricas tendem a gerar conflitos. A composição do valor do aluguel e a responsabilidade pelos tributos precisam estar claras desde já”, destaca a diretora.
Na prática, a principal mudança a partir de 2026 não será financeira, mas organizacional. Contratos precisarão estar formalizados, documentos fiscais padronizados, valores corretamente registrados e coerentes com a movimentação bancária. “A negligência agora cria um passivo documental que pode ser muito difícil de corrigir quando a tributação entrar em vigor de forma plena”, reforça Alessandra.
É nesse contexto que a Bazzi atua, auxiliando proprietários na organização documental, no planejamento tributário prévio, na simulação de cenários e no cumprimento das obrigações acessórias que começam antes mesmo da cobrança do imposto. Para quem possui um número maior de imóveis, também é possível avaliar estratégias de reorganização e proteção patrimonial.
A Reforma Tributária não atinge todos os locadores, mas promove uma mudança estrutural na forma como a renda de aluguel será fiscalizada no Brasil. Quem possui poucos imóveis segue isento. Já quem administra carteiras maiores precisa se preparar desde agora para evitar riscos, inconsistências e surpresas no futuro.
